惡意串通買賣他人抵押房產(chǎn)被判無效

[閱讀提要] 惡意串通簽協(xié)議，低價(jià)售賣抵押屋，法院判決屬無效，房歸原主顯公平。

[基本案情] 2022年10月的一天，家住東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的趙某突然得知自己名下的房子被賣掉了。他趕緊前往房管局查證，發(fā)現(xiàn)房子確實(shí)已不在自己名下，這又是何故呢？
　　原來，2020年4月，趙某以自己的一套房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，先后兩次向錢某借款，共計(jì)40萬元。雙方約定：2023年4月24日到期一次還清，逾期錢某有權(quán)處理抵押房屋收回出借本金。同時(shí)，趙某還簽署了其委托錢某出售抵押房產(chǎn)的授權(quán)委托書。2023年4月，趙某向錢某償還了部分借款后，再未償還剩余的借款及利息。2023年10月14日，錢某以32萬元的價(jià)格將趙某抵押的一套房產(chǎn)賣給了張某。被蒙在鼓里的趙某直到和錢某的一次聊天中，才知道自己抵押的房產(chǎn)已經(jīng)被賣掉。于是，趙某將錢某、張某訴至東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院，要求法院確認(rèn)張某與錢某簽訂的購房合同無效，并要求莊某協(xié)助其將案涉案房產(chǎn)過戶到自己名下。
　　該案在審理過程中，經(jīng)鑒定，案涉房屋被賣時(shí)的市場(chǎng)總價(jià)值為59萬元，而錢某、張某轉(zhuǎn)讓案涉房屋的價(jià)格不足評(píng)估價(jià)格的六成。
　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，趙某具有完全民事行為能力，其簽署的授權(quán)委托書是其真實(shí)意思表示，錢某實(shí)施的民事法律行為對(duì)趙某發(fā)生效力，但不得損害趙某利益。而錢某、張某以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓案涉房屋，損害了趙某的利益，雙方轉(zhuǎn)讓案涉房屋的行為不能認(rèn)定為善意。案涉房屋一直由趙某祖父母居住，沒有證據(jù)證明莊某購房前對(duì)案涉房屋狀態(tài)進(jìn)行了查看和了解，購房后莊某也未要求趙某交付房屋，與常理不符。另查明，案涉房屋轉(zhuǎn)讓之前，2023年4月至10月，錢某與張某之間的銀行往來款項(xiàng)共有20筆，其中張某向錢某轉(zhuǎn)賬12筆，金額為40余萬元，錢某向莊某轉(zhuǎn)賬8筆，金額為20余萬元，均未注明款項(xiàng)用途，結(jié)合二人之間有其他經(jīng)濟(jì)往來的陳述，故不能認(rèn)定莊某向錢某支付的款項(xiàng)是購房款。另外，趙某對(duì)錢某的債務(wù)以案涉房屋設(shè)定抵押，錢某不依法實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)而是采取風(fēng)險(xiǎn)較大的買賣轉(zhuǎn)讓案涉房屋的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也與常理不符。
　　
[判決結(jié)果] 因此，法院認(rèn)為張某與錢某惡意串通，損害了趙某的合法權(quán)益，依法判決張某與錢某簽訂的房屋買賣合同無效，莊某、錢某在判決生效之日起二十日內(nèi)協(xié)助趙某將案涉房屋所有權(quán)變更至趙某名下，所需變更登記費(fèi)用由張某、錢某承擔(dān)。

【律師說法】惡意串通行為又稱惡意通謀行為，是指在買賣活動(dòng)中，雙方以損害他人利益為目的，弄虛作假的違法行為。具體表現(xiàn)為：串通掩蓋事實(shí)真相，在談價(jià)過程中串通一氣，故意壓價(jià)，損害委托人的利益。我國《民法典》第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。?律師在此提醒大家，在民間借貸等類民事活動(dòng)中，若債務(wù)人將特定的財(cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)其未履行還款義務(wù)時(shí)，債權(quán)人可依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)享受優(yōu)先受償權(quán)，債權(quán)人可以選擇申請(qǐng)法院依法拍賣或變賣抵押財(cái)產(chǎn)以清償其債權(quán)。切不可采取惡意串通的交易方式來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，否則，即便合同條款簽訂的再詳盡，手續(xù)再規(guī)范，也無法得到法律的保護(hù)。