業(yè)主電動車在小區(qū)車庫被盜，可否拒交物業(yè)費(fèi)？法院判了

業(yè)主電動車在小區(qū)車庫被盜，可否拒交物業(yè)費(fèi)？法院判了
作者|王景林律師

羅先生新買才2個(gè)月的電動車在小區(qū)車庫被盜，物業(yè)公司拒絕其賠償要求，羅先生便拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)起訴至法院，法院判決羅先生支付物業(yè)費(fèi)。
一、案情回顧
羅先生系某小區(qū)業(yè)主。2016年12月，開發(fā)商某公司與羅先生簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同中明確約定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。前期羅先生交納物業(yè)費(fèi)正常。
2020年，羅先生剛買2個(gè)月的電動車在小區(qū)地下車庫被偷，他要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司拒絕其請求，羅先生便開始拒交物業(yè)費(fèi)。
2022年8月，物業(yè)公司通過短信向羅先生發(fā)送律師函，催促其交納物業(yè)費(fèi)。2023年2月，物業(yè)公司再次向羅先生發(fā)送短信催交物業(yè)費(fèi)。羅先生均不予理會。
隨后，物業(yè)公司將羅先生起訴至法院，要求其支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及違約金。
二、法院審理
法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商某公司與羅先生簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未違反法律禁止性規(guī)定，真實(shí)合法有效，對該小區(qū)全體業(yè)主均具有法律約束力。羅先生作為該小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照約定及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。
羅先生車輛被盜屬于侵權(quán)行為，與本案并非同一法律關(guān)系，對羅先生因此遭受的損失，羅先生可以通過另行提起訴訟向相應(yīng)侵權(quán)人主張其權(quán)利。且原告已按照合同約定履行了其安保義務(wù)，物業(yè)公司對業(yè)主的私人財(cái)物沒有保管義務(wù)，但在今后的物業(yè)服務(wù)過程中，原告應(yīng)當(dāng)以更加審慎的方式為業(yè)主們提供更加安全的安保服務(wù)。
法院最終判決羅先生支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。對于違約金，羅先生并非惡意拖欠，為促進(jìn)和諧相處，法院未予支持。
——荊州市沙市區(qū)人民法院(2023)鄂1002民初2098號民事判決書
三、律師點(diǎn)評
實(shí)踐中，像本案的情況大量存在，除電動車被盜外，還有其他放在小區(qū)的財(cái)物被盜。有些業(yè)主向物業(yè)提出調(diào)取監(jiān)控要求，這時(shí)物業(yè)才發(fā)現(xiàn)監(jiān)控早就不再正常工作了，業(yè)主因而認(rèn)為物業(yè)存在明顯過錯(cuò)，便要求物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)顯然不可能同意，業(yè)主據(jù)此拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)起訴至法院后，一般都會判決業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。
法院的裁判理由是，一般認(rèn)為盜竊系他人違法犯罪行為，只要物業(yè)已盡到相應(yīng)的安保義務(wù)，通常無需承擔(dān)賠償責(zé)任。少數(shù)業(yè)主可能無法理解，認(rèn)為系法院偏袒物業(yè)，其實(shí)不然。如果法院判決物業(yè)承擔(dān)責(zé)任，那將導(dǎo)致所有的物業(yè)公司都不敢再承接物業(yè)服務(wù)，要不就是提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣的話，肯定不利于小區(qū)物業(yè)管理，也不利于社會和諧穩(wěn)定。
物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性，業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)，這樣的做法會導(dǎo)致業(yè)主的個(gè)人收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)。
實(shí)踐中，除了本案情形外，還有其他不少業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的典型情形，具體如下：
1.業(yè)主家中財(cái)物被盜；
2.業(yè)主車輛在小區(qū)被人惡意劃傷；
3.房屋質(zhì)量存在問題（比如漏水、隔音效果差等）；
4. 房屋未實(shí)際居?。?
5. 對物業(yè)提供的服務(wù)不滿意；
6. 業(yè)主將房屋已出租給租客；
7. 小區(qū)環(huán)境臟亂差；或者配套設(shè)施不完善；或者其他瑣細(xì)問題；
8. 物業(yè)擅自對外出租停車位致業(yè)主無法停車。
還有其他諸多情形，無法一一列舉。上述情形，一般來講，都不可以作為拒交物業(yè)費(fèi)的理由。
四、相關(guān)法條
《中華人民共和國民法典》
第939條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。
第942條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。
對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
第944條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。